PREPONDERANCE IMMOBILIERE X MARCHAND DE BIENS = TOLERANCE ZERO

Le régime de faveur de l’article 1115 du Code Général des Impôts, bien connu des praticiens, permet aux personnes assujetties à la TVA de réaliser l’acquisition de certains biens en bénéficiant d’une exonération de droits de mutation à titre onéreux, sous réserve de prendre l’engagement de revendre ces biens dans un délai de cinq ans et de s’acquitter de la taxe de publicité foncière au taux de 0,715%.

Est notamment concernée l’acquisition de « parts de sociétés immobilières », et plus précisément l’acquisition de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Les conditions d’application de ce régime de faveur telles qu’elles résultent de la lettre du texte et des commentaires de l’Administration publiés au BOFIP sont claires et peu nombreuses. Celui-ci bénéficie aux personnes assujetties à la TVA au sens de l’article 256 A du CGI (1), qui prennent l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans (2).

Dans un arrêt rendu le 24 novembre 2021, la Cour de cassation semble pourtant ajouter une condition d’application à ce régime de faveur, lorsque celui-ci est invoqué lors de l’acquisition de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Dans cet arrêt, la chambre commerciale de la Cour de cassation vient ainsi préciser les critères de qualification de la prépondérance immobilière, dans le cadre de l’application de l’article 1115 du CGI, critères qui, on le sait, varient en fonction des situations et du régime fiscal pris en considération.

 

Les faits

En 2011, une société anonyme acquiert la totalité des titres d’une société à prépondérance immobilière.  Cette opération est placée sous le régime de faveur de l’article 1115 du CGI.

Quelques mois plus tard, la société dont les titres ont été acquis par la société anonyme cède l’ensemble de son patrimoine immobilier, perdant ainsi sa prépondérance immobilière.

En 2013, soit avant l’expiration du délai de cinq ans, l’Administration fiscale notifie un redressement à la société anonyme, portant sur un rappel de droits d’enregistrement fondé sur la déchéance du régime d’exonération prévu par l’article 1115 du CGI.

 

La décision de la Cour

Rejetée par les juges du fonds et les juges d’appel, la demande de la société anonyme est portée devant la Cour de cassation.

Et sa demande est une fois de plus rejetée, les juges du droit soutenant que le bénéfice du régime de faveur institué par l’article 1115 du CGI induit la conservation du caractère immobilier du bien concerné entre son acquisition et sa revente et cela, de manière ininterrompue. La Cour ajoute que l’administration fiscale n’est en rien tenue d’attendre l’expiration du délai de cinq ans pour constater la déchéance du régime en question.

 

Ce qu’il faut en retenir

Deux choses sont donc à retenir de cet arrêt :

1/ Lorsque le régime de faveur porte sur les titres d’une société à prépondérance immobilière, celle-ci doit conserver cette qualité pendant toute la durée de détention des titres par le cessionnaire ;

2/ La déchéance du régime de faveur ne s’analyse pas à l’issue du délai de cinq ans ou lors de la revente, mais bel et bien immédiatement, dès lors que la société dont les titres ont été acquis perd sa prépondérance immobilière.

 

Un ajout à la loi

La Cour de cassation ajoute donc à la loi, et à double titre.

En prévoyant d’une part une condition supplémentaire à l’application du régime de faveur. Aucune condition liée à la conservation de la prépondérance immobilière de manière ininterrompue jusqu’à la revente ne ressort en effet de la lettre de l’article 1115 ni des commentaires publiés au BOFIP. Aucune chance donc pour la société concernée de se reconstituer un patrimoine immobilier lui permettant de retrouver la prépondérance immobilière, quand bien même le laps de temps entre la revente du patrimoine immobilier ou des biens immobiliers dont la vente a pour effet de passer sous le seuil de 50% d’actif immobilier, et le rachat d’autres biens immobiliers serait très court.

En précisant d’autre part que la déchéance du régime peut être invoquée par l’Administration dès que la société dont les titres ont été acquis sous le régime de faveur perd sa prépondérance immobilière. Or, il ressort des commentaires publiés au BOFIP qu’un bien qualifié d’immeuble lors de son acquisition sous le régime de l’article 1115 du CGI doit, pour continuer de bénéficier dudit régime, avoir conservé sa nature immobilière lors de sa revente avant l’expiration du délai légal. Le moment évoqué pour l’appréciation de la prépondérance immobilière est donc celui de la revente. Cette interprétation avait d’ailleurs été énoncée par la Cour de cassation dans un arrêt du 24 novembre 1981.

Tout juste 40 ans plus tard, la Cour de cassation va donc un peu plus loin en précisant les conditions d’application du bénéfice de faveur de l’article 1115 du CGI.

 

Prudence de mise

Finalement, cette décision est conforme à l’esprit du texte, lequel ne peut s’appliquer qu’à l’acquisition de parts de sociétés à prépondérance immobilière. La Cour se montre toutefois extrêmement stricte et ne fait preuve d’aucune tolérance dans la qualification de la prépondérance immobilière d’une société lorsqu’il s’agit de faire application de l’article 1115 du CGI.

On ne saurait donc que recommander la plus grande prudence lorsque le régime de faveur de l’article 1115 du CGI est utilisé en vue de l’acquisition de parts de sociétés à prépondérance immobilière, le praticien se devant d’avertir son client sur l’importance cruciale de conserver la prépondérance immobilière de la société dont les titres ont été acquis, et ce, de manière ininterrompue pendant toute la durée de détention des titres.

 

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