CESSION D’UN ACTIF DEMEMBRE : CONSEQUENCES ET OPPORTUNITES

La naissance du démembrement

A la suite d’une donation ou d’une succession, les biens transmis (valeurs mobilières, parts de SCPI, immobilier physique, …) peuvent être démembrés.

Les donataires ou héritiers adoptent alors généralement la qualité de nu-propriétaire. Ils deviennent titulaires d’un droit de propriété sur l’actif, dépourvu cependant de certains attributs dont celui de pouvoir en jouir ou en user, à la différence de l’usufruitier. La nue-propriété est une situation d’attente (temporaire) puisque la pleine propriété se reconstitue au décès de l’usufruitier.

Quelle que soit l’origine du démembrement, il peut arriver que les titulaires de droits démembrés décident de vendre l’actif pour diverses raisons : besoin de liquidités, volonté de se séparer d’un bien dont la gestion est devenue trop lourde, mésentente, désir de changer de logement, …

Il reste à savoir quel sort sera attribué au prix de vente du bien démembré.

Trois possibilités sont offertes aux vendeurs :

·         Option 1 et principe : se répartir le prix de vente ;

·         Option 2 (dérogatoire) : reporter ce démembrement sur un nouveau bien ;

·         Option 3 (également dérogatoire) : laisser l’intégralité du prix à l’usufruitier.

 

Option 1 : La répartition du prix de cession (Le principe)

Par principe, selon l’article 621 du code civil, et sauf disposition contraire, le prix de vente est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier selon la valeur respective de chacun de leurs droits.

Cette répartition se fait en fonction de la valeur respective de chacun de leurs droits selon l’évaluation économique ou par application du barème fiscal prévu à l’article 669 du CGI (qui établit la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier).

 

Conséquences :

Cette solution met fin à l’avantage du démembrement dans la mesure où le nu-propriétaire ne bénéficie pas de l’extinction de l’usufruit au décès de l’usufruitier, qui lui permettrait de recueillir la pleine propriété, et il pourra être amené à payer des droits de succession, s’il est héritier de l’usufruitier, sur la quote-part du prix reçue par l’usufruitier, si celui-ci ne la consomme pas avant son décès.

Le remploi des fonds se fera au nom de chacun des clients en pleine propriété et ils seront seuls décisionnaires sur les sommes perçues en fonction des objectifs poursuivis par chacun.

 

Option 2 : Le report du démembrement (Dérogation)

A la suite de la cession d’un actif démembré, le démembrement peut être reporté sur un autre actif qui sera lui-même démembré.

Cette solution permet de conserver l’avantage du démembrement initial et d’investir dans un actif adapté aux objectifs de l’usufruitier (perception de revenus ou droit d’usage) et du nu-propriétaire.

Il peut par exemple s’agir du report du prix de cession d’une résidence secondaire démembrée sur un bien locatif productif de revenus (faute de perception de revenus ou d’un droit d’usage, l’administration fiscale pourrait considérer qu’il s’agit d’une renonciation à usufruit, taxable … donc à déconseiller). Dans ce cas, le report du démembrement doit être prévu au plus tard dans l’acte de cession du bien d’origine.

L’usufruitier est titulaire d’un compte en pleine propriété sur lequel sont versés les revenus générés par les actifs, bancaires et/ou financiers, démembrés.

 

Conséquences :

Dans cette situation de remploi, vous devez être en mesure de pouvoir retracer l’origine du démembrement et son maintien dans le temps.

Le temps 1 sera le plus souvent l’ouverture d’un compte en démembrement, s’il n’a pas déjà été ouvert antérieurement.

Il est impératif que les actifs, ou le produit de cession d’un bien immobilier, démembrés soient portés sur ce type de compte, à défaut aucune opération ultérieure ne sera possible.

Le temps 2, la découverte client et le traitement de ses objectifs permettra de proposer tout support d’investissement éligible à ce remploi de droits démembrés.

Certaines solutions pourront être envisagées comme la souscription de contrat de capitalisation (cf. observation ci-dessus : programmation de rachats pour servir l’usufruit ? Sur le rachat, y a-t-il une ventilation entre la part capital et la part revenu ?) et de SCPI de rendement.

 

Option 3 : Conservation de l’intégralité du prix à l’usufruitier : le quasi-usufruit (Dérogation)

Avec accord des parties, le prix de cession du bien démembré peut être payé entre les mains de l’usufruitier qui est alors libre d’en disposer comme il l’entend : il s’agit d’un quasi-usufruit (défini à l’article 587 du Code Civil).

De cette situation va naître une créance de restitution à la charge du quasi-usufruitier en faveur du nu-propriétaire. Elle doit être enregistrée et vient généralement s’imputer sur l’actif successoral lors du décès de l’usufruitier.

En effet, la créance de restitution constitue un passif de succession déductible de la masse successorale pour la liquidation des droits. Si l’actif successoral est insuffisant, il n’y aura pas de recours pour le nu-propriétaire.

Il est fortement conseillé pour le nu-propriétaire et le quasi-usufruitier de conclure, au moment où le quasi-usufruit s’ouvre, une convention de quasi-usufruit afin de régir leurs rapports. La convention peut prévoir la mise en place de garanties pour assurer le paiement de la créance de restitution à la fin du quasi-usufruit, elle peut également imposer une obligation de réinvestir les sommes par l’usufruitier dans un type de bien souhaité par les parties ou encore fixer une indexation de la créance.

 

Conséquences :

Cette solution permet à l’usufruitier de réaliser les investissements qu’il souhaite en étant plein propriétaire des sommes et/ou de consommer le capital.

 

Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement.

Compte tenu des conséquences juridiques et fiscales liées aux opérations visées, notamment le cas du quasi-usufruit, il est nécessaire d’être accompagné d’un conseil (notaire, avocat, …)

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